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6场诉讼4次改判 “盛泽商铺”产权14年之争
2018-08-20 16:06:40 来源:民主与法制社 作者: 【 】 浏览:340次 评论:0

全款购买的商铺却10年拿不到房产证,起诉开发商要求过户,法院审理期间商铺却被抵偿卖给了第三人。6场诉讼,4次改判,“盛泽商铺”14年的产权之争至今尚未结束。

收到第二份再审判决书的那一天,金彩华再也抑制不住内心的悲伤,痛哭了一场。

如果没有认识谢时顺,如果没有那次冲动的房产投资,温州女商人金彩华的人生将会是另一副模样。或许她不会与江苏省苏州市吴江区盛泽镇产生什么交集,更不会为了一套房子数十次往返盛泽,最终却一无所有。

6场诉讼4次改判

2004年,金彩华在谢时顺的鼓动下,按揭贷款购置了一套由苏州顺利房地产开发有限公司(简称顺利公司)开发的复式商铺,却一直没能办理登记过户。直到2013年,金彩华才发现商铺早已被登记在开发商顺利公司名下,并用于高额抵押贷款。

随后,金彩华将顺利公司诉至法庭,涉案商铺却在一审开庭之后被买卖过户给了他人。

之后的5年时间里,6场诉讼,历经4次改判,房产所有权在金彩华与买家之间往返。最终,江苏高院两次再审改判房屋产权归另一个买家、金彩华与顺利公司的房屋买卖合同无法履行。

在经历了失而复得和得而复失之后,金彩华终究还是没有得到房屋的产权。

另一方面,顺利公司因不能清偿到期债务已经开始进行破产清算,而涉案的顺利公司总经理谢时顺自去年10月份前往新疆后就再无音讯。

一场失败的投资

21世纪伊始,长三角经济带迅速崛起,部分企业家将投资的目光聚焦在长三角内一些尚未开发的小镇上,盛泽就是其中之一。

盛泽镇位于江苏省的最南端,地处长江三角洲和太湖地区的中心地带,距离苏州、上海和杭州都不到100公里。长期在吴江经商的谢时顺将自己的投资重点转向了盛泽。2003年,他创办了苏州顺利公司,主要经营盛泽地区的房地产销售项目。

第一次听到谢时顺憧憬的“盛泽明天”之后,金彩华就动心了。一向对投资十分保守的她,做了一个大胆的决定,将自己全部积蓄作为赌注压在了这座苏南小镇上。

2004年2月,金彩华向顺利公司交付了7万元购房预付款,同年8月24日,双方签订了商品房买卖合同,金彩华购买了位于苏州吴江区盛泽镇东方花园小区的一套255平方米的复式商铺。双方约定,2005年1月28日前交房。

签订合同当日,金彩华支付了首付65万余元,并在银行办理了8年的按揭贷款,全部房款143万余元都已支付给了顺利公司。

2004年金彩华购买盛泽房产的价格是6888/㎡,而同期北京的商品房均价只有4500/㎡。2018年7月中旬,盛泽本地一家房产中介的销售人员告诉民主与法制社记者,东方花园商铺出售的平均标价不足12000/㎡,还有议价空间,而14年后的北京房价已经比当年增长了10倍以上。

房价增速的缓慢并不是金彩华投资失败的最主要原因,2004年交付房款后的10年里,金彩华都没能拿到该房屋的产权证和土地使用权证。随后,该商铺又进入了长达5年的诉讼期。

“因为和谢时顺都是温州人,有一种天然的信任感,认为他不会骗我。”金彩华告诉民主与法制社记者,约定交房日期过了,她先后到盛泽找过谢时顺几十次,要求办理产权证和土地使用权证,“每次谢时顺都以各种理由搪塞,说产权证目前办不下来,等能办理的时候一定及时办理。”

然而,2008年10月28日,顺利公司却将商铺所有权和土地使用权均登记在自己名下。

2012年9月1日,吴江市正式变更为苏州市吴江区。当月,金彩华也还清了盛泽商铺的全部贷款。直到这时,金彩华仍相信自己很快就会拿到盛泽商铺的产权证。

然而,又一年过去了,谢时顺依然用同样的借口搪塞金彩华。直到2013年中旬,金彩华来到吴江区房产管理处查询,方知这套房产已经登记在顺利公司名下,并且进行了高额抵押贷款。

如梦初醒的金彩华一纸诉状,将顺利公司和谢时顺告上法庭。

对此,谢时顺在法庭上辩称,金彩华购买商铺之后不久,便以商铺为抵押向朋友吴荣元借款55万元。2006年1月29日,未收到全部还款的吴荣元便向谢时顺借款55万元,借期6个月,并以金彩华借条中的抵押商铺作为抵押。同年12月28日,吴荣元、谢时顺与顺利公司签订协议,约定将商铺抵偿给顺利公司,55万元借款的债权债务结清。

但上述过程都没有金彩华的参与,金彩华也表示对此毫不知情。

一审开庭后涉案商铺被过户

就在吴江区法院审理房产纠纷案件的过程中,涉案商铺却被顺利公司以抵债形式出售了。

2013年9月26日,苏州市吴江区人民法院(简称吴江区法院)对金彩华诉顺利公司房产纠纷进行立案。与此同时,顺利公司也在紧锣密鼓地筹划着对涉案房产进行抵押与买卖。

立案前三个月,顺利公司向第三人徐志明借款500万元,借期1年。立案后半个月,顺利公司便以商铺的所有权和土地使用权进行高额抵押。

2014年2月,在房产纠纷一审第二次开庭前后,徐志明提出要顺利公司提前还款,双方就500万元借款归还达成一致意见:顺利公司归还260万元借款,并将商铺以买卖形式抵给徐志明的女儿徐佳、沈飞夫妇。同年2月27日,顺利公司与徐佳、沈飞夫妇签订商品房买卖合同,将商铺转让。

2014年3月19日,房产纠纷一审第三次开庭。5天后,商铺过户登记给徐佳、沈飞夫妇。

2014年9月15日,吴江区法院一审判决认定,金彩华与顺利公司签订的商品房买卖合同依法成立并生效,金彩华按约向顺利公司支付全部房产价款后,顺利公司理应及时履行交房与协助办证的义务。但顺利公司在房屋竣工验收后,不但未按合同约定通知金彩华交房,而且以其与第三人吴荣元、谢时顺之间的债权债务关系,在未经金彩华同意的情况下,以第三人的无权处分行为,擅自将房屋登记于顺利公司名下后,又将该房产抵给他人,严重违背了诚实信用的原则。

法院建议金彩华采取请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失等救济手段,但对她要求继续履行合同过户房产的诉求不予支持。

6场诉讼4次改判

由于在此案审理期间,涉案房产被以抵债形式进行了买卖,金彩华认为顺利公司与房产买受人徐佳、沈飞夫妇恶意串通,随后将双方告上法庭,要求撤销房产过户。

2015年7月16日,吴江区法院下达撤销过户诉讼的一审判决。判决指出,由于金彩华举证不足,不能证明徐佳与顺利公司的商品房买卖存在恶意串通,认定徐佳、沈飞夫妇获得商铺为善意取得,驳回金彩华撤销合同的请求。

金彩华的两场官司均以失败告终,随后她上诉到苏州市中级人民法院(简称苏州中院)。

2016年1月5日,苏州中院对吴江区法院关于撤销过户诉讼的一审判决进行了改判。苏州中院认定徐佳、沈飞夫妇购买盛泽商铺不符合以物抵债形式,不存在徐佳支付房款、顺利公司交付房产的买卖合同真实意思表示,买卖合同不成立,将房产恢复至顺利公司名下。

随后的2月29日,苏州中院终审认定,顺利房产应当履行合同,将商铺过户给金彩华,并支付违约金。

二审判决之后不久,金彩华拿到了期盼12年的房屋产权证。她本以为,房产纠纷至此应该画上圆满句号了,然而在一年后,江苏高院先后发出两个再审裁定,认为苏州中院判决有误,并先后于2018年1月和6月再审改判,撤销苏州中院的两个判决,维持吴江区法院一审的两个判决。

6场诉讼,4次改判,围绕的核心事实在三级法院都有不同的认定。

苏州中院认定顺利公司与徐佳、沈飞夫妇的房产买卖不成立,于是房产回到顺利公司名下,自然也就具备了继续履行金彩华购房合同的前提条件,于是苏州中院二审判定金彩华购房合同继续履行,商铺过户给金彩华。

而吴江区法院与江苏高院则认为,顺利公司隐瞒房产买卖、处于诉讼状态等情况,将房产卖给徐佳、沈飞夫妇,后者取得房产主观是善意的,客观上支付了合理对价,并完成了物权变动,不能认定房产买卖无效。由于房屋产权已经不在顺利公司,所以金彩华向顺利公司购房的合同也就无法履行了。

产权迷局难了

2017年7月10日,吴江区法院作出民事裁定,因顺利公司不能清偿到期债务,顺利公司进行破产清算审查。

截至2018年7月中旬,记者在国家企业信用信息公示系统中查询到,顺利公司目前处于存续状态,已经被工商部门列入异常经营名录,法定代表人仍然是谢时顺。

与此同时,江苏辰海律师事务所作为顺利公司的破产清算管理人,在8月9日贴出破产清算公告,继续拍卖顺利公司名下财产用于清偿债务。

距离再审判决下达已经两月有余,刚刚到手不到两年的商铺,又将面临着再次易主。目前,金彩华还没有收到要将房产过户给徐佳、沈飞夫妇的通知,但她知道这一天已经快了。

尽管此前的2018年3月9日,金彩华就江苏高院再审判决向江苏省检察院进行了申诉,江苏省检察院也作出了民事监督案件受理决定,但近半年过去了,金彩华仍然没有收到进一步的消息。

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Tags: 责任编辑:郝建
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